部队租赁合同裁定驳回起诉

发布:2019-12-11 字体:[]

房屋买卖合同范本4篇
为_____;该房屋平面图见本合同附件一,该房屋内部附着设施见附件二;(房屋所有权证号、土地使用权证号)(房地产权证号)为_____。

  第二条 房屋面积的特殊约定

  本合同第一条所约定的面积为(出卖方暂测)(原产权证上标明)(房地产产权登记机关实际测定)面积。如暂测面积或原产权证上标明的面积(以下简称暂测面积)与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的,以房地产产权登记机关实际测定面积(以下简称实际面积)为准。

  该房屋交付时,房屋实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的±_____%(不包括±_____%)时,房价款保持不变。

  实际面积与暂测面积差别超过暂测面积的±_____%(包括±_____%)时,甲乙双方同意按下述第_____种方式处理:

  1.买受方有权提出退房,出卖方须在买受方提出退房要求之日起_____天内将买受方已付款退还给买受方,并按_____利率付给利息。

  2.每平方米价格保持不变,房价款总金额按实际面积调整。

  3._______________________________。

  第三条 土地使用权性质

  该房屋相应的土地使用权取得方式为_____;土地使用权年限自___年__月__日至___年__月__日止。以划拨方式取得土地使用权的房地产转让批准文件号为_____;该房屋买卖后,按照有关规定,买受方(必须)(无须)补办土地使用权出让手续。

  第四条 价格

  按(总建筑面积)(实际建筑面积)计算,该房屋售价为( 币)每平方米_____元,总金额为( 币)___亿___千___百___拾___万___千___百___拾___元整。

  第五条 付款方式

  买受方应于本合同生效之日向出卖方支付定金( 币)___亿___千___百___拾___万___千___百___拾___元整,并应于本合同生效之日起_____日内将该房屋全部价款付给出卖方。具体付款方式可由双方另行约定。

  第六条 交付期限

  出卖方应于本合同生效之日起三十日内,将该房屋的产权证书交给买受方,并应收到该房屋全部价款之日起_____日内,将该房屋付给买受方。

  第七条 买受方逾期付款的违约责任

  买受方如未按本合同第四条规定的时间付款,出卖方对买受方的逾期应付款有权追究违约利息。自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际付款之日止,月利息按_____计算。逾期超过____天后,即视为买受方不履行本合同。届时,出卖方有权按下述第____种约定,追究买受方的违约责任。

  1.终止合同,买受方按累计应付款的_____%向出卖方支付违约金。出卖方实际经济损失超过买受方支付的违约金时,实际经济损失与违约金的差额部分由买受方据实赔偿。

  2.买受方按累计应付款的_____%向出卖方支付违约金,合同继续履行。

  3._______________________________。

  第八条 出卖方逾期交付房屋的违约责任

  除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外,出卖方如未按本合同第五条规定的期限将该房屋交给买受方使用,买受方有权按已交付的房价款向出卖方追究违约利息。按本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,月利息在_____个月内按_____利率计算;自第_____个月起,月利息则按_____利率计算。逾期超过_____个月,则视为出卖方不履行本合同,买受方有权按下列第_____种约定,追究出卖方的违约责任。

  1.终止合同,出卖方按买受方累计已付款的_____%向买受方支付违约金。乙方实际经济损失超过出卖方支付的违约金时,实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。

  2.出卖方按买受方累计已付款的_____%向买受方支付违约金,合同继续履行。

  3._______________________________。

  第九条 关于产权登记的约定

  在买受方实际接收该房屋之日起,出卖方协助买受方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。如因出卖方的过失造成买受方不能在双方实际交接之日起_____天内取得房地产权属证书,买受方有权提出退房,出卖方须在买受方提出退房要求之日起_____天内将买受方已付款退还给买受方,并按已付

  款的_____%赔偿买受方损失。

  第十条 出卖方保证

  在交易时该房屋没有产权纠纷,有关按揭、抵押债务、税项及租金等,出卖方均在交易前办妥。交易后如有上述未清事项,由出卖方承担全部责任。

  第十一条 因本房屋所有权转移所发生的土地增值税由出卖方向国家交纳,契税由买受方向国家交纳;其他房屋交易所发生的税费除另有约定的外,均按政府的规定由甲乙双方分别交纳。

  第十二条 本合同未尽事项,由甲、乙双方另行议定,并签订补充协议。

  第十三条 本合同之附件均为本合同不可分割之一部分。本合同及其附件内,空格部分填写的文与印刷文具有同等效力。

  本合同及其附件和补充协议中未规定的事项,均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。

  第十四条 本合同在履行中发生争议,由甲、乙双方协商解决。协商不成时,甲、乙双方同意由苏州仲裁委员会仲裁。

  第十五条 本合同(经甲、乙双方签)之日起生效。

  第十六条 本合同连同附表共_____页,一式_____份,甲、乙双方各执一份,_____各执一份,均具有同等效力。

  出卖方(签章):

  出卖方代理人(签章):

  ___年___月___日

  买受方(签章):

  买受方代理人(签章):

  ___年___月___日

贾某房屋买卖合同撤消权纠纷案 房屋买卖合同范本(2)

  上诉人(原审原告):王秀春,女,1973年2月1日出生,满族,住址沈阳市沈河区大西路五段88号。

  委托代理人:高金,北京隆安律师事务所律师。

  被上诉人(原审被告):吴若飞,女,1953年7月12日出生,汉族,沈阳市商业银行退休职工,住址沈阳市大东区大东路四段优秀里5号。

  委托代理人:葛长胜,辽宁盛京律师事务所律师。

  被上诉人(原审被告):贾永东,男,1972年12月1日出生,汉族,住沈址阳市沈河区北热闹路9-1号223室。

  委托代理人:葛长胜,辽宁盛京律师事务所律师。

  上诉人王秀春因与被上诉人吴若飞、贾永东房屋买卖合同撤消权纠纷一案,不服沈阳市沈河区人民法院[XX]沈河民一房初第45号民事判决,于XX年6月24日向本院提出上诉,本院于XX年9月19日受理此案后,由审判员董菁担任审判长并主审,审判员马岩、代理审判员李方晨共同组成合议庭,于XX年10月13日公开开庭进行了审理。上诉人王秀春及其委托代理人高金,被上诉人吴若飞、贾永东的委托代理人葛长胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  经本院审理查明,被上诉人吴若飞所有的房屋,座落于沈阳市沈河区南清真路46号411,房屋所有权证记载建筑面积为67.68平方米,用途为住宅。贾永东系沈阳市沈河区经纬信息站的主要负责人,XX年10月20日,吴若飞出具委托书一份,委托事项为委托贾永东、曹明娟办理沈河区南清真路46号411房屋(即争议房)出卖一事,委托权限为:代本人签订合同、确定价格、代收房款、代为交付房屋。XX年12月2日沈阳市沈河区经纬信息站在《沈阳今报》上打出广告,写明:低售门市,奉天街70平,49万。并留了贾永东的联系电话。王秀春看到该广告后,便和贾永东联系买房事宜。在看房期间,贾永东向其提供了吴若飞的房屋产权证、吴若飞与广全装修公司签订的租赁协议书、委托书。王秀春看到所争议的房屋已经将窗改成门,并正由广全装饰装修工程有限公司承租。在提供的吴若飞与广全装饰装修公司签订的租赁的协议中写明:吴若飞将窗改门门市南清真路46号411室租给广全装饰装修工程公司,租期为三年,年租金为3万2千元等内容。XX年10月28日贾永东以吴若飞的名义与王秀春签订房屋买卖合同一份,合同规定,吴若飞将争议的房屋以45万元人民币出售给王秀春(其中包括一年房租),王秀春先支付吴若飞定金2万元,待双方到房产交易部门签确认买卖关系查档之后,王秀春支付吴若飞剩余全部房款。并由吴若飞负责结清房屋以前水、电、煤气、采暖费等一切费用。XX年10月27日王秀春向吴若飞支付购房款2万元,吴若飞给王秀春出具收据一张,明确写明收到王秀春购房款2万元。XX年10月29日,王秀春向吴若飞支付购房款19万元,XX年11月1日,王秀春向吴若飞支付购房款20万5千元并办理了该房的契税证,在房产部门办理房屋过户手续时,王秀春发现所购买的房屋没有窗改门的审批手续,并非经营性用房,而自己是按照门市房的价格交付的购房款,遂双方产生诉讼,在XX年12月26日王秀春起诉至法院,其诉讼请求是:

  上述事实,有双方当事人的陈述、房屋买卖合同、租赁协议、房屋产权证、房屋契税证,经开庭质证,本院予以确认,在卷证明。

  原审法院认为,依法成立的合同应当受到法律的保护。原告王秀春亲自到合同标的物即房屋所在地查看了房屋状况而与被告吴若飞签订了房屋买卖合同;原告王秀春亦看到了房屋的所有权凭证及使用用途,因此原告王秀春对房屋的性质、标的物的品种不存在错误认识,不构成重大误解,现原告王秀春要求撤销合同退还购房款及利息,并承担违约责任的主张,缺乏法律依据,故不予支持。原审法院判决如下:驳回原告王秀春的诉讼请求。诉讼费9,335元,由王秀春负担。

  宣判后,王秀春不服,向本院提出上诉称:一审法院仅以“原告王秀春亲自到房屋所在地查看了房屋状况”以及王秀春亦看到房屋所有权凭证及使用用途,就认定王秀春对购买的房屋的性质不存在认识错误,不构成重大误解,是错误的。请求二审法院查明事实,予以改判。

  被上诉人吴若飞、贾永东辩称:原审判决认定事实清楚,适用法律正确,要求二审法院驳回上诉,维持原判。

  本院认为,上诉人王秀春基于吴若飞的委托人贾永东在报纸上刊登低售门市房的广告,并看到房屋已被窗改成门,并看到吴若飞与广全装修公司的合同内容后,才愿以45万的价格购买建筑面积为67.68平方米的争议房屋。被上诉人吴若飞、贾永东明知其出售的房屋没有有关的“窗改门”的审批手续,不将真实情况告知买受人王秀春,使王秀春以每平方米5,928元的价格购买争议房,争议房屋为 年建造的普通民宅,座落于沈河区南清真寺街,该地点的新商品房平均价格为4,000元,商业网点门市房平均价格为5,000元,我国《民法通则》第四条:“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”,我国《合同法》规定五十四条第二款第一项:“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”,《合同法》第五十八条:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还”。合同成立的主要条件之一是当事人的真实意思表示,本案中,

  被上诉人贾永东、吴若飞以欺诈的行为导致上诉人王秀春在违背真实意思表示的情况下与吴若飞签订买卖合同应予以撤销。上诉人王秀春在签订合同前没有对争议房屋状况、性质、窗改门手续等进行全面、认真审查,造成此纷争,负有责任,因此要求被上诉人吴若飞承担违约责任的诉讼请求不予支持,按照合同被撤销以后,合同无效和本案情况,吴若飞应将收取上诉人王秀春的买房款415,000元及利息返还给上诉人王秀春。综上所述,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(三)项及《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条之规定,判决如下:

  一、撤销上诉人王秀春与被上诉人吴若飞之间的房屋买卖合同。

  二、被上诉人吴若飞、贾永东于本判决生效起十日内返还上诉人王秀春的购房款415,000元及利息(自XX年11月1日起至返还日止,按同期银行贷款利率计算)。

  二审案件受理费9,335元,由被上诉人吴若飞、贾永东负担。

  本判决为终审判决。

  审 判 长 董 菁

  审 判 员 马 岩

  代理审判员 李 方 晨

  二oo五年十一月二十八日

  书 记 员 韩 鹏

常见无效房屋买卖合同法律实务探悉 房屋买卖合同范本(3)

  常见无效房屋买卖合同法律实务探悉

  房屋买卖合同纠纷涉及资金数额庞大,法律事实复杂,交易周期漫长,商业风险巨大,对交易当事人利害攸关,还涉及到产权、价款、原承租户的利益等多种问题,这些都离不开买房合同的效力问题。所以如何认定房屋买卖合同的效力,显得尤为重要。因而在房屋买卖纠纷诉讼中,双方都应首先考虑买房合同是否合法有效。笔者结合审判实践仅就几种常见无效房屋买卖合同的情形做一探讨。

  一、房地产分离出卖,合同无效。

  由于房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋的所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买受人可以提出这种买卖合同无效。

  然而,在实际的房地产买卖中,因为一些不规范的操作时常会出现一手交了钱、一手交了货而“两证”却未能完整兑现的尴尬:要么缺少土地证,要么一时拿不出房产证。而一方面,卖方急于将房产出手;另一方面,买方却望而却步要撤出交易,纷争由此而生。在这样的情形下,法律是认定解除交易还是交易继续?我们就结合如下案例做一分析。

  XX年下半年,蔡先生与某市第一房地产交易中心有限公司签了一份《认购书》。双方约定,蔡先生确定认购和平大道回龙小区b5幢别墅,房屋产权系曹某所有,总价为83万元。双方还确认了该房产的产权证号及房产面积。当天,蔡先生向交易中心支付了3万元定金,并保证在签订认购书后15天内与交易中心签订房屋买卖合同。交了定金后,蔡先生到房产和国土管理部门查证,发现那套别墅的房产证所有人确实是曹某,但土地证的所有人却是某公司。经进一步了解,原来这家公司将那块地转让给另一家公司后,另一家公司没有办理土地过户手续,便在地上建了那套别墅并销售给了曹某,曹某虽办了房产证,但未经国土管理部门办理土地证。所以,到了约定签订买卖合同的那天,蔡先生拒绝签订正式的房屋买卖合同,并要求交易中心退还他已付的定金。

  而交易中心则称,该公司所代销的房屋仅限于房产,不包括地产,公司不能接受蔡先生的要求。由此,一个要求退钱,一个要求卖房,双方协商不下,蔡先生诉诸法院。

  一审法院经审理认为,和平大道回龙小区b5幢别墅的产权人,没有依法取得这套别墅占用范围内的土地使用权并领取权属证书,而房地产交易中心将这套别墅代理销售给蔡先生的行为,违反了我国《城市房地产管理法》的相关规定,即房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押;未依法登记领取权属证书的房地产,不得转让。因此,法院一审判定:蔡先生与某市第一房地产交易中心有限公司签订的《认购书》无效;交易中心应返还蔡先生3万元定金。

  交易中心不服一审判决提出上诉。其上诉理由有三:第一,蔡先生认购该别墅时,是对该房产做了充分了解才同意认购的。第二,《认购书》上所有条款约定的都是“房产”,要求签订的也是“房屋”买卖合同,从未包括地产。第三,房屋所有权与土地使用权是两个不同的产权,我国没有实行房、地产权利主体一致的原则,而一审将房屋所有权与土地使用权混为一谈,是错误的。就第三个理由,交易中心做了进一步说明:首先,土地与建筑物各为独立的不动产,因而房产与地产是两个不同的产权,曹某依法领取了房产证,当然有百分之百的权利处分该别墅,将之转让他人;其次,土地与房屋既然各为独立的不动产,难免会出现土地与房屋产权人不一致的情况。曹某只有房产权,当然只能处分房产权,而不能处分地产权;再次,我国《城市房地产管理法》在制定过程中,该法草案中曾规定:国家实行城市国有土地使用权和土地上的房屋等建筑物及其附着物所有权的主体一致,即房地产权利主体一致。但因审议中有委员反对,这条规定后被删除。所以,我国没有实行房地产权利主体一致的原则。交易中心同时指出,由于房地产交易操作中的不规范,历史上不仅遗留了许多诸如有房产证没有土地证的问题,就是现在全市90%的商品房也都没有办理土地分割证,实践中普遍存在房地产权利主体分离的现象,难道这些有房产证而没有土地分割证的商品房,都不能转让吗?

  对此,蔡先生则认为,我国《城市房地产管理法》起草过程中,未形成正式法律文件的观点,不能成为定案的依据。对方还称“全市90%的商品房也都没有办理土地分割证,难道这些有房产证而没有土地分割证的商品房都不能转让吗?”而事实上,本案中交易中心代销的房产,连“大证”都没有,根本谈不上土地分割证的问题。

  中级法院二审认为,我国《城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》明确:房地产转让时,房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。《城市房屋权属登记管理办法》也规定,房屋权属登记应遵循“房屋所有权和该房占用范围内的土地使用权,权利主体一致”的原则。所以,交易中心的抗辩理由,不符合法律规定。而该中心与蔡某签订《认购书》,代理销售的和平大道回龙小区b5幢别墅,未依法取得土地使用权并领取土地证,违反了上述法律法规的规定,因此代销房产存在权利瑕疵,蔡先生有权拒签买卖合同,并要求退还定金。终审判决:驳回上诉,维持原判。

  本案中合同双方对房屋和土地权利主体是否必须一致的争议,与我国房地产登记管理的历史渊源有关。目前我国不动产登记机关分散,土地管理部门和房产管理部门分别主管土地权属登记和房屋权属登记,而且其所依据的法律也不同,房产权属登记是按照建设部颁布的《城市房屋权属登记管理办法》来执行,土地权属管理则按照国土资源部颁布的《土地登记规划》执行。但是,房屋和房屋附着的土地作为不动产的两个范畴,有着先天的紧密联系,在形态上这两者也是密不可分的。人为将其剥离并由两个部门管理,既不符合国际惯例,又给不动产权利人登记机关和司法机关带来了很多麻烦,特别是在房产产权转移和抵押时,分开操作除了导致法律上的问题以外,还可能导致法律的漏洞,客观上也造成了社会实践与司法实践中的矛盾和争议。

  目前,在法院的司法审判实践中,基本上适用“房地一体的原则”。本案的判决也是根据《城市房地产转让管理规定》:“房地产转让时,房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让”。由于上诉人并未依法取得土地使用权证书,所以其代理销售的房产存在权利瑕疵,最终导致了销售方的败诉。

  此外,还需注意的一点是,我国《物权法(草案)》确定了我国不动产登记将实行统一登记制度,“即当事人可以向房屋或土地登记机构申请一并办理城市房屋所有权和土地使用权登记”,相信随着我国立法工作的不断进步和发展,类似的法律问题和法律争议将会越来越少。

  二、产权主体有问题,合同无效。

  出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的,其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的,必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时,须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋的,其买卖行为也无效。但在实践中要具体问题具体分析。

  如姜某与钱某是夫妻关系,1998年8月购买了某小区某幢406室房屋,产权登记在丈夫钱某名下。因夫妻矛盾姜某于1999年7月搬出406室住回娘家。XX年6月钱某背着姜某与蔡某签订了房屋买卖合同,将406室以76000元出售给蔡某。商谈过程中,钱某出示了房屋所有权证,带蔡某实地察看了房屋,并谎称其妻姜某同意出卖房屋。在房管部门办理产权变更登记手续时,钱某提交了房屋所有权证、结婚证、伪造姜某签名的出售房屋委托书和托人取得的关于委托书属姜某出具的证明。XX年8月蔡某付清了房款,领取了406室产权证后搬入406室居住,对房屋还进行了装璜。嗣后,姜某发现406室被卖,遂以钱某、蔡某侵犯其房屋所有权为由向法院提起诉讼,要求确认房屋买卖无效。

  对该案的法律适用存在三种意见:第一种意见认为,406室是姜某、钱某的夫妻共有财产,共同享有所有权,钱某处分夫妻共有财产未经姜某同意,侵犯了姜某的房屋所有权,钱某与蔡某的房屋买卖无效;第二种意见认为,406室房屋产权登记在钱某名下,在房屋买卖合同签订过程中蔡某有充分的理由相信406室房屋产权属钱某所有,交易过程中也尽了适当的注意,依据物权公示原则确认房屋买卖关系有效;第三种意见认为,虽然钱某作为共有人之一处分了共有财产,但蔡某作为第三人不知道姜某不同意出售406室,是善意的,而且支付了相应的房价,已办理了产权变更登记手续,应认定买卖关系有效,姜某的损失可向钱某另行主张。第一种观点从无权处分的角度着力保护共有人的权利,第二种观点根据物权公示原则侧重维护财产交易安全,均有一定的法律落脚点和适用上的合理性。第三种观点蕴含着保护善意第三人合法权益的原则,针对房产部分共有人擅自出卖共有财产的复杂情况,区别不同情况作出不同处理,本案中蔡某符合善意取得要件,确认买卖关系有效。笔者赞同第三种观点。

  第一,有明确的法律根据。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)》第89条规定“在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的一般认定无效,但第三人善意、有偿取得财产的,应当维护第三人的合法权益”,该司法解释从某一角度规定了善意取得制度的适用,针对的是共同共有财产,其内容的外延应理解为包含共同共有的房产,案例符合司法解释规定的情形,蔡某的合法权益应予保护;第二,兼顾了其他共有人的利益。根据民法上的过错原则,蔡某在房屋买卖过程中已尽有相应的注意义务,按普通人的常识和能力,无从进一步审查共有人姜某对出卖的意思表示,主观上没有过错,钱某故意对蔡某和姜某隐瞒实情,完成了法律上认可的房屋交付行为,致姜某的权利受到侵害,过错责任在钱某,姜某可通过向过错方主张赔偿的手段获得司法救济;第三,从社会效益的角度,若判令买卖无效,一则势必发生返还财产的后果,造成法律关系再次调整,打破已形成的稳定,并产生财产的耗费,二则带来人们对房产交易安全疑虑,不利于维护动态交易安全。

  三、侵犯优先购买权,合同无效。

  房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时,须提前3个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。所谓“同等条件”,主要是指房价同等,还包括房价交付期限、方式同等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的,共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

  张先生两年前在市区向某房产公司租了一间商铺,签了两年的租赁合同,合同于XX年3月到期。XX年2月,房产公司准备将这家商铺出售,向张先生发出了《意见征询书》,征询购买意向。《意见征询书》上列明房屋每平方米价格8500元,总价90多万元,办理手续的定金为2万元。但当3月份张先生的租赁合同快到期准备向房产公司购买这间商铺时,才得知房产公司已在几天前与一位王先生签订了商铺出售合同。事后,张先生得知,王先生购买商铺的总价只有85万元,而且支付的定金也只有1万元。张先生于是向法院起诉,要求房产公司解除与王先生的合同,并以与王先生签订的购房条件与自己签订合同。

  法院审理认为,根据民法通则和合同法的规定,出租人出卖租赁房屋时,应当提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下,享有优先购买权。房产公司虽然在出售房屋前征询了承租人张先生的意见,但没有把给予王先生的优惠条件告知张先生,而且在3个月期限未满时就与王先生签订合同,其行为已经侵犯了张先生的优先购买权。法院最后判令房产公司与王先生签订的买卖合同无效,由房产公司按照与王先生签订的合同条款与张先生签订合同。

  我国《城市私有房屋管理条例》第11条规定:“房屋所有权人出卖出租房屋,须提前三个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。”最高人民法院1984年《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》规定:“房主出卖房屋时在同等条件下,原房客优先购买的权利应予保护。”最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见试行》第118条规定:“承租人在同等条件下,享有优先购买权,出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。” 因此,在此案中,房产公司与王先生签订的购房合同显然侵犯了原承租人张先生的优先购房权,张先生的诉讼请求理应得到法院的支持。

  一方面,根据最高人民法院《意见》(试行)第118 条的规定,出租人出卖房屋时未尽通知义务,致使承租人丧失行使先买权机会的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。由此可知,承租人的先买权具有物权的效力,可以对抗第三人。依《中华人民共和国公司法》和《中华人民共和国合伙企业法》的规定,在股东依法转让其不动产出资或者合伙人依法转让其不动产份额时,如果事先未取得其他股东或者合伙人的同意,其转让行为无效。所以,其他股东或者合伙人的先买权亦具有物权的效力。但共有人的先买权是否具有物权的效力,不无疑问。依照最高人民法院《意见》(试行)第89条的规定,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意,有偿取得该项财产的,应当维护第三人合法利益;对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。所以,第三人在取得不动产时是恶意的(不论有偿或者无偿),享有先买权的共有人可以请求人民法院宣告该不动产买卖是无效的;第三人在取得不动产时是善意的、有偿的,并且依法办理了产权过户登记手续,享有先买权的共有人就不能主张该不动产买卖无效,只能向出卖该不动产的共有人请求损害赔偿。另一方面,先买权人应当在一定期限内行使先买权,否则,先买权人无限拖延表示是否购买,义务人出卖其不动产的权利就无法得到实现。所以,最高人民法院《意见》(试行)第118条规定,出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人。承租人于接到通知后至出租人出卖房屋之前未予以书面表示购买的,视为放弃。股东转让其不动产出资或者合伙人转让其不动产份额,依照法律规定,亦得尽通知义务,由其他股东或者合伙人决定是否同意。但对于共有人出卖不动产时,对其他共有人有无通知义务,法无明文,在解释上应认为出卖人负有通知义务。出卖人及时告知先买权人后,先买权人在指定期限或者合理期限内不作是否购买表示的,即丧失先买权,出卖人可以将其不动产出卖给第三人。

  四、非法转让,合同无效。

  根据《城市房地产管理法》的规定,下列房地产不得转让(包括买卖):1、以出让方式取得土地使用权的,不符合转让房地产条件的;2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;3、依法收回土地使用权的;4、共有房地产,未经其他共有人书面同意的;5、权属有争议的;6、未依法登记领取权属证书的;7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

  举例说明:XX年7月美籍华人孙先生,与福安花园一栋三层小楼的主人李某签了“转让协议”,约定李某将这栋楼及所占用的土地使用权,一并转让给孙先生,总价款68万元。当天,孙先生即向李某交付定金4万元。按双方约定,余款64万元应在土地证、房产证办到孙先生的名下后,由孙先生一次性付清。后经双方协商,孙先生又付了20多万元房款后,李某同意让孙先生入住。入住后孙先生又付了部分房款双方也办结了土地证过户手续。但孙先生事后得知,李某的这套房尚未办理报建手续和房屋产权登记。为了买下这套房,孙先生不仅补办了相关手续,还缴纳了有关费用及罚款。XX年1月,孙先生取得了房产证。李某得知孙先生已经取得了房产证,便要求向他支付购房余款36万元。孙先生则称,李某利用他不了解中国法律及土地、房屋等情况,故意隐瞒房屋属违章建筑的事实,与他签订了“转让协议”,因而主张两人签的协议无效,提出退房。两人各执其理,争执不下。李某遂将孙先生告上法庭,提起要求支付购房余款之诉;而孙先生也一肚子委屈,向法庭反诉要求退房并追回已付的37万余元。

  一审法院受理了此案。经审理认为,孙先生和李某签订的是房屋买卖合同,李某具有该房的土地使用权,其签订合同时虽尚未依法登记领取房产证,但孙先生使用受让的房屋后,已依法补办了相关的手续,并办结了房产证,所以应当认定这一买卖房屋的合同,是双方的真实意思表示,内容合法,应属有效合同,受法律保护,应当继续履行下去,即孙先生应当向李某付清购房余款。XX年9月,一审判决:孙先生应向李某支付余款近36万元;李某应向孙先生偿付相关费用5.8万余元。

  坚持该买卖合同无效,双方应互相返还的孙先生上诉后,中级法院二审认为,虽然李某与孙先生签订合同时,转让的房屋并不具备转让条件,但是,孙先生在受让该房后,在一审诉讼前,已补办了相关手续,取得了房产证,作为买房人其购买目的已经实现。根据我国有关司法解释,两人的房屋买卖行为,可认定为有效,应继续履行。

  本案所涉及的则是房屋转让时是否办理房屋权属登记的法律问题。主要涉及两个法律规定。其一,是我国《城市房地产管理法》第37条规定:“未依法登记领取权属证书的房地产,不得转让”,这条法律的禁止性规定有两层含义:第一,未依法登记领取权利证书的人不是法律意义上的所有权人;第二,非所有权人不得从事房地产的处分行为。这两层含义中所体现出的立法背景和目的主要就是为了防止房地产炒作和避免产生房地产泡沫的问题;其二,就是最高人民法院关于审理房屋买卖纠纷案件的有关司法解释。根据司法解释的规定:“转让人在与被转让人签订转让协议时,其所转让的房屋不具备转让条件。但是在诉讼前已依法补办了相关手续,取得房屋所有权证。上诉人孙某的买房目的已经实现,则上述房屋买卖行为可以认定有效。”这一条司法解释的规定主要是从市场经济发展的角度出发,要保护市场中交易双方的安全。所以尽管在签订合同时是没有具备转让条件,但是只要在诉讼前已依法补办了相关手续,则最后法院在审判实践中对其有效性还是予以认可的。

  五、单位违反规定购房,合同无效

  机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买,须经县以上人民政府批准。单位违反规定,购买私房的,该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房,产权也登记在个人名下,但实际上是单位出资,作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等,这种情况属于单位变相购买私房,该买卖关系无效。凡享受国家或企业事业单位补贴,廉价购买或建造的城市私有房屋,需要出卖时,只准卖给原补贴单位或房管机关,否则也无效。

  综上所述,如何把握房屋买卖合同的效力,有着较强的理论性和实践性。然而这些问题确实在司法实务方面存在着较大的认识误区,《合同法》的立法要义,我们要认真学习和研究,从实质上理解和把握其精神实质,这对我们走出误区和指导实践是十分重要的。

北京房屋买卖合同范本 房屋买卖合同范本(4)

  XX北京房屋买卖合同范本

  根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京市城市房地产转让管理办法》及其他相关法律、法规之规定,甲、乙双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上,共同委托丙方代理并见证甲乙双方之间的买卖行为,共同订立本合同,以兹各方共同遵守。

  卖方(甲方):_____________身份证号码:____________________

  买房(乙方):_____________身份证号码:____________________

  甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿,诚实守信,协商一致前提下订立本合同条款如下:

  一、甲方自愿将其位于_____县_____________的房屋以人民币______拾______万___仟___佰___拾___元整(¥_______元)的价款出售给乙方(一次性付清,附收款收据)。

  二、房屋的基本情况:

  该房屋建筑面积_____平方米,套内建筑面积_____平方米,____室____厅,所在____层(共____层),室号______,房屋用途为______(无储藏室)。

  三、本合同签订后,甲方对该房屋的相关权益(使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等)随该房屋一并转让给乙方。甲方保证在交接时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷,如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷,由甲方承担全部责任,乙方保证按期缴纳各项物业费用。本协议签订后,甲方不得就房屋再与他人订立《买卖合同》。

  四、本协议签订时,甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时,甲方应无条件协助乙方办理房屋产权过户手续。本协议发生的契税,土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。

  五、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使,一切责任由甲方承担,并应赔偿乙方的损失。

  六、本合同签订后,任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除,甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款,并赔偿乙方的房屋装修费用。

  七、本协议自双方签或盖章之日起生效。

  本合同一式5份,甲乙方各执___份,见证人各___份。

  甲方:_______________  乙方:_______________  见证人:_______________

  日期:_______________  日期:_______________  日期:_______________

  房屋买卖合同关键条款细节:

  第一,有关房屋面积方面的条款。

  购房者在签订购买现房时合同时在此条款中要求写明建筑面积,及建筑面积中含共用面积的组成部分及具体平米数,使用面积平米数,建筑面积与使用面积的比例;购买预售房还要注意暂测面积与实测面积的误差问题。根据《民法通则》此条款应如此表述“误差在3 %之内(含3 %),视为正常误差,但误差部分应按实际面积在合同中规定的单价重新结算;若误差超过3 %,则视为卖方违约,卖方应承担约责任。”

  另外,所购楼的楼号、房号、单元在整幢楼中的位置示意图、单元的平面图也应在合同中写明或作为附件。

  第二,关于价格、收费、付款数额的条款。

  价格条款应比较明确,应有细项约束发展商不得随意加价,不应包括其他各种不合理费用。在付款方式条款中,应明确、详细规定付款方式,如缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间、数额等。

  第三,关于不可抗拒力。

  房产销售合同有关违约责任的条款一般都有“销售方遇不可抗力导至逾期交房,不承担责任。”这样的表述。我国《民法通则》第一百五十三条规定:“本法所称的‘不可抗力’是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况,如:地震、火灾、战争等。”依照此法,房产买卖合同中设定有关了延伸、扩张。但售房方不能把发展商自己的过错,如:对市场判断不准确投资失误、项目设计不周密修改方案等因素归之为不可抗力,同时也不能把应该预计到而没有预计到的季节影响、上级行为、政府行为等因素归之为不可抗力,从而免除自己理应承担的违约责任。因此签订合同时,应特别注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。

  第四,有关房屋质量的条款。

  购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如:卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级;建材配备清单、等级;屋内设备清单;水、电、气、管线通畅;门、窗、家具瑕疵;房屋抗震等级等质量要求都应涉及到。合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保持期等。

  第五,售后物业管理的条款。

  这是购房人在签合同时容易忽略的内容。目前我国对于物业管理方面的法律、法规及相关政策尚不健全,房产买卖双方责任不好界定,但购房人还是可以从以下几个方面进行把握,如:业主对物业管理公司的选择权利;业主对物业管理方式确定的权利;物业管理公司的职责范围;物业管理费标准的制定等。保证购房人入住后水、电、气供应,保安、房屋维修、公用设施、邮政、通讯等服务到位,并按规定收取物业管理费。

签订房屋买卖合同需注意什么
房屋买卖定金合同范本
解除房屋买卖合同协议
私人房屋买卖合同
2017房屋买卖合同范本
存量房屋买卖中介协议书
常见无效房屋买卖合同法律实务探悉
北京市房屋买卖合同样本
17年房屋买卖合同范本
房屋买卖合同案例

本文地址:http://www./fanwen/maimaihetong/2750391.html

详情
2019教室租赁合同范本

  房屋租赁合同必备条款:

  1、当事人姓名或名称及住所。

  当事人指出租人和承租人。法律对出租人的要求是其必须是房地产的合法产权人;对于承租人各地有不同要求,一般来讲,如果是当地居民,须持有本人身份证,如果是外来居民,须持有本人身份证及公安部门发的暂住证;企业事业单位须持有《营业执照》;非企事业单位的其他组织如机关、团体、部队等须有县以上民政部门批准设立的有效证件。房地产租赁当事人必须符合上述资格限制,才能签订租赁合同。

  2、标的物,即租赁的房屋。

  在合同中须写明房屋所在位置即地址、面积、范围、装修及设施状况。对承租人而言,租房的目的是利用房屋的使用价值或是用于居住或是用于商业目的,因此房屋处于适用的状态是对房屋的最基本要求之一,所以签订合同时必须说明房产交付使用时的基本状况,这是一旦房屋不符合使用要求而发生纠纷时区分双方责任的前提。不但如此,一旦房屋在租期内的毁损或第三人侵害以致妨碍了承租人依约使用房屋时,出租人还有义务修缮房屋,这些补救措施的标准通常应为合同中定明的房屋状况。

  3、租赁用途。

  即承租人租赁房屋的目的。租赁用途一旦定明,则承租人不得擅自改变用途,尤其不得用房屋从事非法活动。同时,明确了房屋的使用用途后,只要承租人依约用房,则正常范围内出现的房屋磨损,出租人不得要求赔偿。由于租赁用途不同,房屋的租赁价格也会不同,所以,租赁用途对于双方当事人来说,也是必须定清写明的问题。

  4、租赁期限。

  写清租赁期限的意义是:

  (1)期限届满,承租人有义务将原房屋退还出租人;

  (2)如果出租人提前收回住宅的,应当有"必须收回"的理由,并且征得承租人的同意,赔偿承租人的损失,做好承租人住宅安置工作;

  (3)因买卖、赠与或继承而发生房屋所有权转移的,如原租赁合同未到期,则原合同对承租人与新房主继续有效;

  (4)承租人为一人时,如其在租期内死亡,共同居住人可以要求合同继续履行,办理更名手续。

  5、租金及交付方法。

  私有房屋租赁,由租赁双方按照房屋所在地城市人民政府规定的私有房屋租金标准,协商议定;没有规定租金标准的,由租赁双方根据公平合理的原则,参照房屋所在地租金的实际水平协商议定,不得任意抬高。

  租金的交付方式,即租金是按月、按季还是按年支付,交付的具体日期也应在合同中明确。

  6、修缮责任。

  修缮房屋是出租人的一项义务,指的是出租人在整个出租期间对房屋有进行必要修缮的义务。所谓必要即指:房屋必须使承租人能够依双方约定使用并收益。修缮的范围包括:房屋自身及其附属设施,以及其他属于出租人修缮范围的设备。共有房屋的修缮应由房屋共有人共同负责,合理分担修缮费用,不得互相推诿。承租人应协助出租人检查、修缮所承租的房屋。出租人确实无力修缮的,可与承租人协商,由承租人垫款修缮;出租人如不在本市或拖延不修的,经所在地房管部门勘察,确需修缮的,可由承租人代修。修房的垫款和代修的费用,可以抵扣房屋租金或由出租人分期偿还。

  7、变更与解除合同的条件。

  我国法律明确规定了房屋租赁合同的变更与解除的法定条件。

  有下列情形之一的,房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同:

  (1)符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的;

  (2)因不可抗力致使合同不能继续履行的;

  (3)当事人协商一致的。

  8、转租的约定;

  9、违约责任。

  什么情况下出租人有权单方面解除合同?

  在租赁期限内,承租人有下列行为,出租人有权解除合同,收回房屋:

  (1)承租人擅自将承租的房屋转租、转让或转借;

  (2)承租人利用承租的房屋进行非法活动,损害公共利益;

  (3)承租人累计六个月不交租金的。

  XX教室租赁合同

  甲方:____________________________

  乙方:____________________________

  甲乙方本着平等互利原则,现就租用______________学校教室签署以下合同:

  一、甲方将______________教室有偿租用给乙方使用。

  二、乙方办理租用手续时要交纳租借押金______元。乙方为______________学校所属部门时,押金从部门业务费中暂扣。

  三、甲方权利、责任、义务:

  1.甲方按照规定时间将指定教室租用给乙方,保证教室正常使用及环境整洁。

  2.甲方严格按《______________学校租用教室管理办法》对乙方进行管理。

  四、乙方权利、责任、义务

  1.乙方应严格遵守《______________学校租用教室管理办法》。

  2.乙方按照《______________学校租用教室申请表》规定时间使用指定教室。

  3.乙方在使用过程中应遵守《教室规则》。

  4.乙方在教室内不得举办任何未在《______________学校租用教室申请表》中规定的活动。

  5.乙方对教室的设备要爱护使用,因使用不当造成损坏时,由乙方负责赔偿,赔偿费用从押金中扣除。扣除押金数额由甲方确定。

  6.乙方不得以任何理由、任何方式将教室转借或转让、转租他人使用。如甲方发现乙方将教室转借、转让或转租,甲方有权无条件终止乙方使用教室并扣除乙方全部押金。

  7.如遇学校的教育教学等工作与租用教室使用时间发生冲突,资产与后勤管理处将通知租用方对租用时间作适当调整,乙方应积极配合。

  8.乙方在未办理借用手续擅自使用教室内的多媒体设备或因使用教室和教学设备而对正常教学造成影响时,一律按教学事故进行处理;情节严重或影响重大者,将追究当事人责任,报学校进行处罚。

  五、合同一式两份,甲乙双方各存一份,经双方签字后具有同等的效力。

  六、合同未尽事宜由甲乙双方协商解决。

  甲方:_____________________  签字:_____________________

  签订地点:_________________  _______年_______月_______日

  乙方:_____________________  签字:_____________________

  签订地点:_________________  _______年_______月_______日

详情
房屋租赁合同的七个注意事项

  我们在租房的时候要签订的房屋租赁合同不仅约定了双方的权利义务,也约定了双方的违约责任,一旦任何一方违约时,房屋租赁合同就是我们索赔的一个重要凭证,那么我们在签订房屋租赁合同时要注意哪些事项呢?

  一、房屋租赁合同的特征

  1、房屋租赁合同是移转房屋使用权的合同。

  这一点将其与买卖合同区分开来。后者是以移转物的所有权为目的。由于房屋租赁合同仅移转房屋的使用权,所以承租人仅能依合同约定对租赁房屋进行使用收益,而不得处分。在承租人破产时,租赁房屋不得列人破产财产,出租人有取回权。

  2、房屋租赁合同是诺成、双务、有偿合同。

  房屋租赁合同自双方当事人达成协议时成立,而不以房屋的交付为合同的成立要件,故系诺成合同而非实践合同。双方当事人互负权利义务,为双务合同。出租人出租房屋的目的在于获取租金,而承租人支付租金的目的在于获得房屋使用权,故租赁合同为有偿合同。

  3、房屋租赁合同具有临时性。

  房屋租赁合同让渡的是租赁房屋的使用权,故租赁期限不宜过长,否则将与临时让渡房屋使用权的目的不符,也容易因房屋返还产生争议。而且,租赁合同属于债权关系,与物权具有永久性不同,如租赁期限过长,也有害于租赁房屋的改良。因此,《合同法》第二百一十四条规定:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

  二、房屋租赁合同的注意事项

  1、双方当事人的姓名和住址要明确。

  双方当事人指出租人和承租人。法律对出租人的要求是其必须是房地产的合法产权人;对于承租人各地有不同要求,一般来讲,如果是当地居民,须持有本人身份证,如果是外来居民,须持有本人身份证及公安部门发的暂住证;企业事业单位须持有《营业执照》;非企事业单位的其他组织如机关、团体、部队等须有县以上民政部门批准设立的有效证件。房地产租赁当事人必须符合上述资格限制,才能签订租赁合同。

  2、合同要写明房屋的各种状况。

  在合同中须写明房屋所在位置即地址、面积、范围、装修及设施状况。对承租人而言,租房的目的是利用房屋的使用价值或是用于居住,或是用于商业目的,因此房屋处于适用的状态是对房屋的最基本要求之一,所以签订合同时必须说明房产交付使用时的基本状况,这是因房屋不符合使用要求而发生纠纷时区分双方责任的前提。不但如此,一旦房屋在租期内的毁损或第三人侵害以致妨碍了承租人依约使用房屋时,出租人还有义务修缮房屋,这些补救措施的标准通常应为合同中定明的房屋状况。

  3、房屋租赁合同中要注明所租房屋的用途。

  即承租人租赁房屋的目的。租赁用途一旦定明,则承租人不得擅自改变用途,尤其不得用房屋从事非法活动。同时,明确了房屋的使用用途后,只要承租人依约用房,则正常范围内出现的房屋磨损,出租人不得要求赔偿。由于租赁用途不同,房屋的租赁价格也会不同,所以,租赁用途对于双方当事人来说,也是必须定清写明的问题。

  4、合同要写明租赁期限。

  租赁有期限限制,我国法律规定房屋租赁最长期限不得超过二十年。这是房屋租赁与房屋转让的重要区别。明确租赁期限的法律意义在于:

  (1)期限届满,承租人有义务将原房屋退还出租人;

  (2)如果出租人提前收回住宅的,应当有“必须收回”的理由,并且征得承租人的同意,赔偿承租人的损失,做好承租人住宅安置工作;

  (3)因买卖、赠与或继承而发生房屋所有权转移的,如原租赁合同未到期,则原合同对承租人与新房主继续有效;

  (4)承租人为一人时,如其在租期内死亡,共同居住人可以要求合同继续履行,办理更名手续。

  5、房屋租赁合同中要注意租金的确定,以免价格无理调整。

  租金的确定依房屋用途不同而不同:

  (1)住宅用房,租金的标准应执行国家和房屋所在地城市人民政府的租赁政策;

  (2)从事生产、经营活动的用房,租金由承租人与出租人协商议定。对私有住宅租金,《城市私有房屋管理条例》有更为详细的规定:私有房屋租赁,由租赁双方按照房屋所在地城市人民政府规定的私有房屋租金标准,协商议定;没有规定租金标准的,由租赁双方根据公平合理的原则,参照房屋所在地租金的实际水平协商议定,不得任意抬高。租金的交付方式,即租金是按月、按季还是按年支付,交付的具体日期也应在合同中明确。

  6、责任承担要明确。

  修缮房屋是出租人的一项义务,指的是出租人在整个出租期间对房屋有进行必要修缮的义务。所谓必要即指:房屋必须使承租人能够依双方约定使用并收益。修缮的范围包括:房屋自身及其附属设施,以及其他属于出租人修缮范围的设备。

  7、房屋租赁合同的注意事项中还应包括变更与解除合同的条件。

  我国法律明确规定了房屋租赁合同的变更与解除的法定条件。有下列情形之一的,房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同:

  (1)符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的;

  (2)因不可抗力致使合同不能继续履行的;

  (3)当事人协商一致的。

详情
三方物业租赁合同范本

  出租人: (以下简称甲方)

  承租人: (以下简称乙方)

  居间人: (以下简称丙方)

  甲乙双方通过丙方的居间服务,本着平等、互利、自愿、诚实信用原则,经友好协商,双方就房屋租赁有关事宜达成一致,特订立此合同,以资共同遵守。

  一、 租赁楼宇地点:四川省成都市 街 号某商城 楼 单元。

  二、租用面积:建筑面积共计 平方米。

  三、楼宇用途:乙方所承租的房屋只能作为商业办事处或办公机构场所使用。

  四、租赁期限:从 年 月 日起至 年 月 日止共计 年。

  五、租金标准:每月每平米 元,每月计人民币 元。

  六、物业管理费:每月每平米 元,每月计人民币 元,由乙方向物业管理公司缴纳,具体事宜由乙方和物管公司书面约定。

  室内所耗水电费按国家规定价格以表计费,每月按时查表,乙方在查表后规定时间内缴清费用。

  七、付款方式:采用预交结算法。租房费用每 结算一次,每次计人民币 元(大写 万 仟 佰 拾 元整)。首次租房费用在合同签订后三日内一次性付清,以后每 月的租房费用亦在到期前一个星期内一次性支付。甲方按照租房费用的实际金额开具正规的租赁业发票。

  八、履约保证:

  1、乙方签约之日应向甲方支付一个月租共计 元作为履约保证金。合同届满不再续租时,乙方将完好物业归还甲方,并没有违约行为,业主即在十日内,将保证金(不计利息)返还乙方。

  2、在租赁期内,乙方应合法经营,照章纳税(负责交纳与房租无关的通讯、网络、视讯等其它费用)。乙方应向甲方提供乙方的营业执照,法人代表身份证复印件以及经营相关的文件各一份。同样甲方亦应为乙方提供营业执照及房产文件(房屋产权证或购房合同,国土证)。

  3、在租赁期间,乙方应爱护房屋的设施、设备,不得损坏主体结构。由于乙方原因,造成租赁房屋(含内部设备、设施)毁损,乙方应负责维修或在房租中作赔偿。乙方在对房屋装修时应提前三天向大楼物业工程部办理相关手续,方可进行装修。乙方在对房屋进行装修或布置网络系统工程前要将装修改造方案及图纸报甲方同意。如装修、改造、增添部分出现故障,后果自负,并须赔偿由此而造成的相邻客户影响和损失。

  4、租赁期间,乙方应严格遵守市、区消防治安部门的有关规定,签定消防责任书,如乙方对租赁房屋使用不当(如未关好门窗、部份办公区无人或无前台值班等),在乙方上班时间内发生的消防事故或治安事件由乙方承担经济责任和民事责任。在下班后发生的案件,由公安机关裁定责任。

  九、违约责任:

  1、在租赁期内,未经甲方同意乙方不得将所租赁的房屋转租给第三方,否则,甲方视乙方违约,不退还履约保证金及剩余租金,并有权收回出租的房屋。

  2、乙方在承租期内未按合同约定的时间缴付租金的,每逾期一天按月租金的0.3%缴纳违约金,逾期超过7天不缴纳租金的,甲方可以单方解除合同,不返还履约保证金,并向乙方提出赔偿。

  3、租赁期间,乙方不能改变经营用途和范围,否则甲方有权终止合同。

  4、租赁合同生效后,甲方不得将已出租的房屋转租给第三方或提前收回,如有违反,应付给乙方两个月房租作为违约金。

  十、合同的变更、解除与终止:

  1、 经双方协商同意,可以解除合同。

  2、乙方由于自身的原因需解除合同时,应提前两个月,以书面形式

  通知甲方,甲方应在十日之内书面回函给乙方。如乙方单方解除租赁合同属违约行为,甲方不退还履约保证金及所交租金并有权将该房屋收回,如乙方人为损坏房屋及设备,应照价赔偿。

  3、因不可抗力致使不能实现合同目的,合同可以解除。由于不可抗力在大楼内造成甲方或乙方的人身或者财产损失的,双方均不承担赔偿责任。

  4、装修及装修附加部分在解除合同或合同履行完毕后,乙方应完整将其房屋整体移交给甲方,不得拆出房屋装修部分。甲方无义务对装修及添加的装修部分予以补偿。

  5、经协商双方同意,解除或终止合同后,甲方需验收物业是否完好无损,如有损坏应在乙方所交的房租中或履约保证金中扣除乙方违约金及所欠的水、电费和乙方应承担的费用,其超出部分退还给乙方。如乙方所交保证金或剩余房租款不足以补偿由此造成的经济损失时,应负责赔偿。结清房租、物业管理费、电费、停车费用等,方可在三天内搬迁完毕,否则按违约而论。

  十一、租赁期满,租赁合同自然终止,甲方有权收回出租房屋。乙方如要求续租,则必须在租赁期满两个月前书面通知甲方,经甲方同意后,重新签定租赁合同。

  十二、本合同适用中华人民共和国合同法,发生纠纷双方协商友好解决。协商无效,提交当地有管辖权的法院审理。

  十三、本合同壹式叁份,三方各执壹份,经三方签字盖章并在甲方收到履约保证金及房租后开始生效执行。

  甲方(盖章): 乙方(盖章):

  代表: 代表:

  丙方:(盖章)

  代表:

  签约日期: 年 月 日

详情
正规个人租房租赁合同范本

  正规个人范本【一】

  甲方(出租方)

  乙方(承租方)

  现经甲乙双方充分了解、协商,一致达成如下个人:

  一、房屋的坐落、面积、装修及设施、设备:

  二、租赁期限:,即年月日至年月日。

  三、租金及交纳:每月元,乙方应每月付一次,先付后住。第一次乙方应于甲方将房屋交付同时,将房租付给甲方;第二次及以后付租金,乙方应提前一个月付清。

  四、租房押金:乙方应于签约同时付给甲方押金元,到期结算,多余归还。

  五、租赁期间的其他约定事项:

  1、甲乙双方应提供真实有效的房产证、身份证等证件。

  2、甲方提供完好的房屋、设施、设备,乙方应注意爱护,不得破坏房屋装修、结构及设施、设备,否则应按价赔偿。如使用中有非人为损坏,应由甲方修理。

  3、水、电、煤气、电话、网络、有线电视等的使用费及物业、电梯、卫生费等所有都由乙方支付。入住日抄见:水度,电度,煤气度。所有费用乙方应按时付清。

  4、房屋只限乙方使用,乙方不得私自转租、改变使用性质或供非法用途。租下本房后,乙方应立即办好租赁登记、暂住人口登记等手续。若发生非法事件,乙方自负后果。在租赁期限内,甲方确需提前收回房屋时,应当事先商得乙方同意,给乙方造成损失的,应当予以赔偿。

  5、一经签订,双方都不得提前解除。租赁期内,如遇不可抗力因素导致无法继续履行本合同的,本合同自然终止,双方互不承担违约责任。

  6、甲乙双方约定,乙方如需开具房租发票,因此产生的税费由乙方支付。

  7、此合同未尽事宜,双方可协商解决,并作出补充条款,补充条款与本合同有同等效力。双方如果出现纠纷,先友好协商,协商不成的,由人院裁定。

  8、本个人租房协议书经签字(盖章)生效。

  9、其他约定事项:

  六、违约责任:

  甲乙双方中任一方有违约情况发生的,违约方应向守约方支付违约金,违约金为元,损失超过违约金时,须另行追加赔偿。

  七、本合同一式两份,甲乙两方各执一份,具有同等法律效力。

  甲方(签字):乙方:(签字):

  签约日期:签约日期:

  正规个人租房合同范本【二】

  出租方(甲方):_____,男/女,身份证号码___________________________

  承租方(乙方):_____,男/女,身份证号码___________________________

  根据《中华人民共和国》及其他相关法律、法规规定,甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就下列房屋的租赁达成如下协议:

  第一条:房屋基本情况各种日常写作指导,教您怎样写范文

  甲方将自有的坐落在______市______街道______小区______栋______号的房屋出租给乙方使用。

  第二条:租赁期限

  租赁期共______个月,甲方从______年______月______日起将出租房屋交付乙方使用,至______年______月______日收回。

  第三条:租金

  本房屋月租金为人民币______元,按月/季度/年结算。每月月初/每季季初/每年年初X日内,乙方向甲方支付全月/季/年租金。

  第四条:交付房租期限

  乙方应于本合同生效之日起___日内,将该房屋交付给甲方。

  第五条:房屋租赁期间相关费用说明

  乙方租赁期间,水、电、取暖、燃气、电话、物业以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时,乙方须交清欠费。

  第六条:房屋维护养护责任

  租赁期间,乙方不得随意损坏房屋设施,如需装修或改造,需先征得甲方同意,并承担装修改造费用。租赁结束时,乙方须将房屋设施恢复原状。

  第七条:租赁期满

  租赁期满后,如乙方要求继续租赁,则须提前___个月向甲方提出,甲方收到乙方要求后___天内答复。如同意继续租赁,则续签。同等条件下,乙方享有优先租赁的权利。

  第八条:提前终止合同

  在房屋租赁期间,任何一方提出终止合同,需提前_____月书面对方,经双方协商后签订终止,在终止合同书签订前,本合同仍有效。

  受不可抗力因素影响,甲方必须终止合同时,一般应提前_____个月书面通知乙方。乙方的经济损失甲方不予补偿。

  第九条:违约责任

  在房屋租赁期间,任何一方违反本合同的规定,依据事实轻重,按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金。乙方逾期未交付租金的,每逾期一日,甲方有权按月租金的2%向乙方加收滞纳金。

  第十条:本合同页数,一式2份,甲、乙双方各执一份,均具有同等效力。

  甲方:乙方:

  年月日

详情
房屋租赁合同的优先承租权

  优先承租权,是指在租赁关系中,原承租人在原房屋租赁合同期届满要求续租时,在同等条件下有优先于其他第三人承租的权利。这里讲的优先,主要是指在顺序上的优先,同等条件,主要指的是价格、期限条件。在我国一些地方性法规中,已经明确规定了租赁关系中的优先承租权。例如,《深圳经济特区房屋租赁条例》(XX) 第四十二条:“ 租赁期限届满,…在同等条件下,承租人有优先承租权”。《上海市房屋租赁条例》第四十四条规定:“房屋在租赁期满后继续出租的,承租人在同等条件下享有优先承租权。” 但是,在全国人大及其常委会制定的法律中,还没有关于房屋租赁优先承租权的明确规定。因此,“优先租赁权”不是法律的强制性规范。

  在现实生活中,经常会碰到房屋租赁优先权的问题。我们先看两个案例:

  案例一:原告誉恒公司与被告某中学签订一份房屋租赁合同。约定:原告承租被告房屋一套,每月1500元;合同期满时,在同等条件下誉恒公司有优先承租权。合同期满前,原、被告曾多次商谈续租事宜。由于被告将租金增至每月XX元,原告誉恒公司认为太高,未达成协议。此时,第三人市土产服务部要求承租此房,租金1800元。被告在未告知原告的情况下,以每月1800元租给第三人市土产服务部,合同签订后双方办理了房屋租赁登记手续。事后,原告得知,向被告提出自己也愿以每月1800元续租房屋。被告认为已与第三人签订了协议,因而拒绝了原告的要求。原告遂向法院起诉要求保护自己的“优先租赁权”,确认被告与第三人的合同无效。

  案例二:XX年3月,原告海鸿公司与被告清水河公司签订了《房地产租赁合同》,约定原告承租被告的肉菜市场,租赁期限至XX年5月31日止,并且在合同中约定了承租人有优先承租权。之后,原告发现被告与梁某又签订了一份《肉菜市场承包合同》,约定于XX年1月1日起将上述肉菜市场给梁某承包,原告认为,被告与梁某签订的《肉菜市场承包合同》侵犯了自己的合法权益。因此诉至人民法院,要求确认《肉菜市场承包合同》无效。

  这两个案件,都涉及三方当事人,两个房屋租赁合同,争议焦点是房屋租赁合同约定的“优先租赁权”的效力如何,有没有排除第三人的法律效力?

  对于房屋租赁合同中约定的“优先租赁权”条款的效力问题,存在三种意见。第一种意见认为,该约定无效。理由是我国现行法律并没有关于承租人的“优先租赁权”的规定,该约定不应受法律的保护。第二种意见认为,该约定是双方真实意思的表示,且不违反法律的禁止性规定,理应合法有效,因此对约定人和第三人均应产生拘束力。第三种意见认为,约定合法有效,但效力仅限于当事人之间,对善意第三人不产生拘束力。

  笔者同意第三种意见。我国合同法第四条规定:“当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预。”合同的实质,是当事人的一致的意思表示。是否订立合同、与谁订立合同、订立什么合同、怎么订立合同以及合同的变更和解除等等,都由当事人的意思来决定,这就是所谓意思自治和契约自由。根据这种自由,只要不违反国家强制性法律规定、不损害社会公共利益,当事人依其真实意思所达成的合意就为合法有效,应受法律保护。因此,在租赁合同关系中,优先承租权虽然没有法律的强制规定,但当事人完全可以在合同中约定原承租人享有同等条件下优先租赁的权利。然而,合同权利不同于法定权利。法定的权利来源于法律的规定,具有普遍约束力,任何与之相违背的行为均属无效。合同的权利则产生于双方的约定,其权利的效力仅限于当事人之间,不能对抗善意的第三人。

  在上述两案中,原告和被告在租赁合同中约定了承租人有优先承租权,但被告未经原告同意,又擅自与第三人签订租赁协议,被告无疑侵犯了原告的优先承租权利。那么,被告与第三人的租赁合同是否就因此无效呢?根据合同法第8条规定:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力”以及上述的合同法律原理,原告仅以具有租赁优先权为由,请求确认被告与第三人的合同无效,是没有法律依据的。此时,原告不能主张合同无效,不能对抗善意第三人,只能基于违约,要求被告承担违约责任。在司法实践中,法院也会从侧重考虑保护善意第三人,维护流转秩序和保护交易安全的角度作出判决。

  经过上面的分析,结论是:房屋租赁双方的“优先租赁权”条款,仅对合同双方当事人有效,承租人享有的“优先租赁权”并不能对抗第三人,不能因此宣告另一份合同无效。出租人侵犯承租人的“优先租赁权”,擅自将房屋租赁给第三人,属违约行为,应当承担违约责任。

  上述两个案例均被法院驳回诉讼请求。原告应当另案起诉,追究被告违约责任。

详情
李向前与万延云房地产买卖合同纠纷

  上诉人李向前因与被上诉人万延云房地产买卖合同纠纷一案,不服沈阳市东陵区人民法院(XX)东民一合初字第210号民事判决,向本院提起上诉。本院于XX年9月26日受理此案后,依法由审判员张卓琦任审判长,审判员高子丁主审,与代理审判员曹桂岩共同组成合议庭,于同年10月20日开庭公开进行了审理。上诉人李向前,被上诉人万延云及其委托代理人郝忠仁到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。 经审理查明,XX年7月11日,上诉人与被上诉人签订《房地产买卖合同》,约定上诉人购买被上诉人位于沈阳市东陵区桃仙乡古台南村的原卫生院旧址,占地面积约5000余平方米、建筑面积700余平方米的产权、使用权,总标的价格为30万元整,分二次付清;上诉人承担3000元的过户到自己名下的房产交易税,其余房产交易税由被上诉人承担;被上诉人原有34瓦千三相动力电的用电权及变压器的使用权、用电证必须过户到上诉人名下,上诉人承担1000元,被上诉人确保在本合同生效后3日内通电;在被上诉人为上诉人承办好一切过户手续、且合法化的前提下,上诉人付给被上诉人买断费30万元,分两次付清,在任何情况下,被上诉人都不允许以任何理由向上诉人提出增值房价。同日,上诉人与被上诉人签订《房地产租赁合同》,约定双方签有房地产买卖合同,在房地产没有办完过户的情况下,被上诉人同意上诉人先租赁,以现租赁费每年15000元抵扣一次性买断费;租期5年,自XX年7月20日至XX年7月20日止;上诉人租赁后,对被上诉人现有房屋进行必要的修缮,按上诉人实际应用任意改变现有房屋格局,修缮费用由上诉人投资,如现有房屋不能满足上诉人的需要,上诉人可自行建筑,另行建筑的,双方协商;上诉人租赁期间每年向被上诉人交租金一次15000元整,每年交费应在使用期前10日内;在双方买卖合同生效后,本合同即行作废;上诉人承租到期后,所维修的房屋,换的门窗完全归被上诉人所有,上诉人不得拆除;5年租期到期后,上诉人如继续租用被上诉人必须满足上诉人,每年租金2万元;在上诉人租用期间或继续租用期间因国家征地动迁,企业所得国家补偿费为双方各分一半,因不可抗拒的自然灾害双方都不承担责任。双方《房地产租赁合同》履行过程中,因上诉人拖欠租金,被上诉人于XX年1月25日诉至原审法院,要求上诉人给付租金1万元。该案在审理过程中,经原审法院主持调解,双方自愿达成和解协议,上诉人允诺于XX年5月20日前给付被上诉人房租金1万元。

  另查,被上诉人转让给上诉人的房地产,系被上诉人于1994年5月30日向东陵区桃仙乡人民政府购买所得。

  本院二审审理中,依上诉人申请,本院向沈阳市东陵区房产局、沈阳市规划和国土资源局东陵分局调取涉案房屋及土地的房产及地籍档案。根据两份档案记载,涉案房屋所有人及土地使用人均为沈阳市东陵区桃仙卫生院,该土地属国有划拨土地。

  XX年6月8日,上诉人诉至原审法院,要求确认其与被上诉人签订的房地产买卖合同无效、被上诉人赔偿经济损失20万元、返还买断费2万元。后上诉人向原审法院变更诉讼请求,要求被上诉人履行买卖合同,为上诉人办理土地使用证和房证、电权证,赔偿经济损失22万元。

  上述事实,有《房地产买卖合同》、《房地产租赁合同》、(XX)东民一房权初字第21号民事调解书、被上诉人与桃仙乡政府签订的买卖《协议书》、本院调取的涉案土地地籍档案、房产档案及当事人陈述笔录,经双方当事人庭审质证,本院予以确认,在卷佐证。

  原审法院认为,李向前、万延云签订的房地产买卖合同是附条件的合同,条件没有成就,即双方的房地产买卖合同无效。李向前的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、《中华人民共和国民法通则》第六十一条之规定,原审法院判决:一、李向前、万延云签订的房地产买卖合同无效;二、驳回双方其他诉讼请求。案件受理费5810元,由李向前负担。

  宣判后,李向前不服判决,向本院提出上诉称,1、上诉人与被上诉人签订的房地产买卖合同中所涉及的房地产,均有产权证,因被上诉人怠于履行合同义务,才导致相关过户手续不能完成;2、原审法院对合同效力的认定是错误的。该合同是双方真实意思表示,具备法律规定的生效要件,双方应全面履行,否则属违约。原审法院将合同认定是“附条件合同”,并毫无根据的认定“条件没有成就,即双方合同无效”是错误的;3、即使原审法院错误认定事实和错误运用法律的情况下认定合同无效,也应对造成无效合同的原因、责任予以明确,并应以此判令过错方赔偿无过错方由此而受到的重大损失。原审法院回避此问题,有悖法律公正和公平。4、上诉人积极履行合同,按双方所签附合同,即房地产租赁合同,向被上诉人交纳租金。但被上诉人不履行合同义务,使上诉人企业长时间不能正常生产。综上,原审认定事实及适用法律错误,要求二审撤销原审判决,改判上诉人履行更名过户义务,赔偿5份合同损失约12万元、维修费6万元、返还已付租金3万元,总计22万元。

  万延云辩称,上诉人与被上诉人签订房地产买卖协议后,当天双方到乡政府咨询,该房地产不能办理过户手续,上诉人称办不了过户手续就租赁,被上诉人说年租金至少25000元,上诉人称想订立买卖合同,近5年租金少点,上诉人不租后,装修归被上诉人所有,并说双方都找关系,如不能过户,买卖协议就无效。现房地产不能办理过户,所以双方签订的买卖协议无效。上诉人根本不具备生产能力,其称被上诉人造成其损失,是无稽之谈。原审判决认定事实及适用法律正确,要求二审维持原判。

  本院认为,《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款规定“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批”。1990年国务院颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定“划拨土地使用权,除本条例第四十五条规定的情况外,不得转让、出租、抵押”。本案上诉人与被上诉人所签《房地产买卖合同》,约定转让的土地系国有划拨土地,双方签订的房地产买卖合同违反法律、行政法规的强制性规定,属无效合同。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准,办理土地使用权出让手续的,应当认定合同有效”。本案纠纷诉至原审法院前,原划拨土地使用权人并未经政府主管部门追认批准,办理土地使用权出让手续,双方签订的《房地产买卖合同》仍属无效合同。无效合同自始不具约束力,故上诉人提出“双方所签房地产买卖合同有效,被上诉人应履行买卖合同,为上诉人办理土地使用证和房证、电权证”的主张,本院不予支持。上诉人实际使用所购房地产至今,其提出“与他人签订的委托销售协议不能履行的损失”,并非本案房地产买卖合同无效所致损失,且其提出的“维修费及租赁费”系其履行与被上诉人签订的《房地产租赁合同》发生,与本案非同一法律关系,故上诉人要求被上诉人赔偿损失22万元,本院不予支持。原审法院认定双方房地产买卖合同系附条件的合同不当,但判决结果正确,应予维持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款(五)项、第五十六条之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费5810元,由上诉人李向前负担。

详情
Copyright © 2015 - 2019 劳特啦范文
论文范文,个人简历范文,演讲稿范文,实习报告范文